Louer à Elne : ce que le propriétaire peut exiger, ce qu'il ne peut pas, et pourquoi votre préavis est d'un mois

Constituer un dossier de location revient souvent à donner tout ce qu'on vous demande, en espérant que ça passe. C'est compréhensible quand il y a dix candidats sur le même logement. Ce n'est pas ce que prévoit la loi.

La liste est fermée, et beaucoup l'ignorent des deux côtés

Un décret fixe précisément ce qu'un bailleur ou son agence peut réclamer. Quatre catégories, pas une de plus : identité, domicile, situation professionnelle, ressources.

Identité — une seule pièce en cours de validité : carte d'identité, passeport, permis de conduire, ou titre de séjour.

Domicile — un seul justificatif : vos trois dernières quittances de loyer, ou une attestation de votre précédent bailleur, ou une attestation d'hébergement, ou votre dernier avis de taxe foncière.

Situation professionnelle — contrat de travail ou attestation d'employeur, extrait K bis, carte professionnelle, ou carte d'étudiant selon votre cas.

Ressources — avis d'imposition, trois dernières fiches de paie, deux derniers bilans pour un indépendant, justificatifs de pensions ou d'allocations, attestation de simulation d'aide au logement.

Une copie suffit. Le bailleur peut demander à voir l'original, mais il ne peut pas exiger que vous lui en laissiez un.

Ce qu'on ne peut pas vous demander

Tout ce qui ne figure pas dans les quatre catégories ci-dessus est interdit. Et l'interdiction n'est pas symbolique : elle est assortie d'une amende pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale, au titre de l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Sont ainsi hors liste, entre autres : un extrait de casier judiciaire, une copie de carte Vitale, un contrat de mariage, vos relevés de compte bancaire.

Et une règle qui vaut d'être connue : aucune somme d'argent ne peut vous être réclamée avant la signature du bail. Ni « chèque de réservation », ni acompte, ni frais de dossier avant signature. C'est l'article 4 de la même loi.

Si on vous réclame l'une de ces choses, vous pouvez refuser sans que cela puisse motiver le rejet de votre candidature.

DossierFacile, et pourquoi l'utiliser

L'État met à disposition un service gratuit, DossierFacile, où vous déposez les pièces autorisées et où votre dossier est vérifié puis certifié avant d'être transmis.

Deux avantages concrets. Votre dossier arrive labellisé, ce qui vous distingue quand plusieurs candidats se présentent. Et vos documents sont filigranés, ce qui limite le risque qu'ils servent ailleurs — un dossier de location contient tout ce qu'il faut pour usurper une identité.

Les garanties : caution, Visale, assurance

Trois dispositifs existent, et l'un exclut les autres.

La caution est une personne qui s'engage à payer si vous ne le faites pas. Le bailleur peut lui réclamer les mêmes catégories de pièces qu'à vous, selon une liste également fermée.

La garantie Visale est un dispositif public et gratuit, porté par Action Logement, ouvert notamment aux moins de 31 ans et aux salariés en mobilité. Vous obtenez un visa que vous présentez au bailleur. C'est souvent la solution la plus simple quand on n'a pas de garant.

L'assurance loyers impayés est souscrite par le bailleur, pas par vous. Elle ne vous coûte rien directement, mais elle a une conséquence qui vous concerne : un bailleur assuré ne peut plus exiger de caution, et s'il l'a fait, cet acte est nul de plein droit. L'exception ne vaut que pour les étudiants et les apprentis.

Autrement dit, si l'on vous demande à la fois un garant et que le bien est couvert par une assurance loyers impayés, quelque chose ne va pas. Le détail de cette règle figure dans notre dossier sur l'assurance loyers impayés.

Les délais, et la particularité d'Elne

Votre préavis est d'un mois. Pas de trois.

Elne figure sur la liste officielle des communes en zone tendue, avec Alénya, Argelès-sur-Mer, Collioure, Corneilla-del-Vercol, Laroque-des-Albères, Latour-Bas-Elne, Palau-del-Vidre, Port-Vendres, Saint-André, Saint-Cyprien, Sorède, Théza et Villelongue-dels-Monts. Dans ces communes, le locataire qui donne congé bénéficie d'un préavis réduit à un mois, sans avoir à se justifier.

Un détail qui compte : Perpignan ne figure pas sur cette liste. Le statut est propre à notre corridor, entre les Albères et la Côte Vermeille.

La restitution du dépôt de garantie obéit à deux délais. Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il y a des différences à retenir. Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.

Faites l'état des lieux avec soin, à l'entrée comme à la sortie : c'est la seule pièce qui compte quand vient le moment de récupérer votre dépôt.

Ce que change une agence qui gère le bien

Un logement en gestion locative suit un cadre : les pièces demandées sont celles de la liste, les délais sont tenus, l'état des lieux est fait dans les règles, et vous avez un interlocuteur identifié pendant toute la durée du bail.

Le Cabinet Guy Hoquet Elne gère des biens à Elne et dans les communes voisines. Si vous cherchez à louer dans le secteur, le plus simple est de nous dire ce que vous cherchez : nous savons ce qui se libère, souvent avant publication.

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Et si vous êtes propriétaire, ces règles vous concernent tout autant : réclamer une pièce hors liste vous expose à l'amende. Notre dossier sur la gestion locative détaille ce que couvre un mandat.

FAQ

Quel est le préavis pour quitter un logement à Elne ?

Un mois. Elne figure sur la liste officielle des communes en zone tendue, où le préavis du locataire est réduit de trois mois à un mois, sans justificatif à fournir. Alénya, Argelès-sur-Mer, Latour-Bas-Elne, Saint-Cyprien, Sorède, Saint-André, Collioure, Palau-del-Vidre, Corneilla-del-Vercol et Théza sont dans le même cas. Perpignan non.

Quels documents un propriétaire peut-il exiger pour une location ?

Quatre catégories seulement : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle, un ou plusieurs justificatifs de ressources. La liste précise figure au décret du 5 novembre 2015. Tout ce qui n'y est pas est interdit.

Que risque un propriétaire qui demande une pièce interdite ?

Une amende pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale, au titre de l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Peut-on me demander de l'argent pour réserver un logement ?

Non. Aucune somme ne peut être réclamée avant la signature du bail, quelle qu'en soit l'appellation : chèque de réservation, acompte, frais de dossier. C'est l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Faut-il un garant si le propriétaire a une assurance loyers impayés ?

Non, et il ne peut même pas en exiger un. Un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas demander en plus un cautionnement : l'acte de caution serait nul de plein droit. Seule exception, les logements loués à un étudiant ou à un apprenti.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois en cas de différences. Au-delà, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.

Pour aller plus loin

• Assurance loyers impayés : ce qu'elle couvre et le piège du cumul
• Gestion locative à Perpignan et dans le 66 : ce que couvre un mandat
• Trouver le bon locataire à Elne : les garanties qui protègent
• Gestion locative à Elne : ce que fait vraiment votre gestionnaire
• Prix au m² rue par rue à Elne

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